日本防水協会　日本防水協会は漏水・防水に関する皆様のお悩みを解決します

　９月から１０月にかけて、日本列島は秋雨前線の影響を受けやすくなります。梅雨のように連日の雨が続き、台風も重なる時期です。アパートやマンションを所有する大家さんにとって、この長雨は単なる気象現象にとどまらず、屋上防水層の劣化を早め、雨漏りリスクを高める要因となります。

　屋上防水層は、アスファルト防水・ウレタン防水・シート防水などの工法で仕上げられています。これらは紫外線や風雨にさらされ続け、年数とともに劣化していきます。特に秋雨前線による長期間の雨水滞留は、以下のようなダメージを与えます。

◆防水層の膨れ・浮き

　雨水が防水層の下に入り込むと、湿気や水蒸気によって膨れが発生。防水性能が低下します。

◆ひび割れや破断の進行

　連日の降雨で防水材が膨張・収縮を繰り返し、細かなひび割れが広がります。

◆排水不良による浸水リスク

　落ち葉やゴミで排水口が詰まると、水が屋上に溜まり続け、防水層に大きな負荷をかけます。

◆目に見えない内部劣化

　雨水がコンクリートの隙間から浸透し、防水層下の断熱材や下地が劣化。症状が出た時にはすでに大掛かりな修繕が必要になる場合があります。

秋雨前線の時期を迎える前後には、以下の点検を行うことで防水層の寿命を延ばすことが可能です。

◆屋上全体の目視点検

　膨れ・ひび割れ・シートのめくれ・塗膜のはがれを確認。特にドレン（排水口）周辺は重点チェック。

◆排水口・縦樋の清掃

　落ち葉や泥が堆積していないかを確認し、詰まりを解消。これだけで雨水滞留の大半は防げます。

◆シーリング材の確認

　立ち上がり部分や配管の取り合い部など、雨水が侵入しやすい場所のシーリング材が硬化・剥離していないかを点検。

◆過去の補修部分の劣化確認

　パッチ補修やコーキング補修を行った箇所は劣化が早いため、重点的に確認。

◆軽微な補修

　小さなひび割れや局所的な浮きであれば、シーリング材の打ち替えや部分補修で対応可能です。

◆中程度の劣化

　防水層の広範囲に膨れや劣化がある場合は、部分的に防水材を塗布する「ウレタン塗膜防水の重ね塗り」などが検討されます。

◆重度の劣化

　防水層が全体的に寿命を迎えている場合は、全面改修（既存防水層撤去＋新規施工）が必要になります。費用は数百万円規模になるため、早期発見・早期対応が何よりもコスト削減につながります。

「浮き」とは、防水層（ウレタン・シート・塗膜など）と下地コンクリートとの間に隙間や空気が入り、防水材が部分的に剥がれたり膨らんだりしてしまう状態を指します。見た目には軽微な変化ですが、放置すると深刻な漏水事故につながる危険性があるため注意が必要です。

① 熱膨張による応力集中

　屋上やバルコニーは、日中の直射日光で表面温度が60～70℃以上にもなることがあります。これにより、防水層が熱で膨張します。ところが、下地であるコンクリートやモルタルとの膨張率が異なるため、接着面に応力（引っ張り力）が集中し、密着していた防水材が剥がれることで“浮き”が発生します。

② 既存の劣化が進行しやすい

　特に築年数が経っていたり、防水改修から10年以上経っている物件では、防水層の接着力自体が劣化しているケースも多く、そこに猛暑による熱膨張が加わると、わずかな隙間から空気や水蒸気が入り込み、内部で膨らみや剥がれを起こします。

③ 温度変化の繰り返しによる負荷

　猛暑の昼間に高温になった屋上も、夜間は一気に気温が下がります。この膨張・収縮を毎日繰り返すことで、防水層は次第に内部から“浮きやすい状態”になります。

　一見小さな浮きでも、「まだ漏れていないから大丈夫」と放置すると、次のような深刻な事態を引き起こします。

① 雨水の侵入→内部劣化・漏水へ直結

　浮いた部分には隙間ができており、雨水が入り込むルートになります。一度でも強い雨や台風が来れば、防水層の下に水が浸入し、下地を侵食。やがてコンクリートのクラック（ひび割れ）や鉄筋の腐食、室内天井からの漏水事故につながるおそれがあります。

② 防水層の全面劣化を早める

　浮きのある部分は、踏圧（人が歩く、風圧を受ける）や熱でさらなる剥離や破断が起こりやすくなります。つまり、一箇所の小さな浮きが連鎖的に周囲へ広がり、数年以内に全面改修が必要になるリスクを高めます。

③ 修繕費用が膨れ上がる

　初期の段階であれば、部分補修（数万円〜十数万円）で済むものが、放置することで防水層全体の張り替えや屋上全面工事（数十万〜百万円単位）が必要になる可能性があります。浮きの放置は、結果的に修繕コストを数倍に膨らませる判断ミスなのです。

① 浮きの発見＝すぐ専門業者へ連絡

　浮きが小さいうちに対応することで、補修は非常にシンプルになります。

・浮き部分の切開・接着剤注入・再加圧

・トップコート塗布や簡易シールで保護

・必要に応じて部分的な張替え

　いずれも、早期発見なら短工期・低予算で済むのが特徴です。

②点検する際のポイント

　自らが屋上に出る際には、以下のような点をチェックしてみてください。

・歩いてみて“フカフカ”“ポコポコ”とした感触はないか

・表面にふくらみ・波打ちがないか

・表面に色ムラ（中の空気の影）が見えないか

・雨のあとは一部に水たまりができていないか

　1つでも該当すれば、浮きの兆候が出ているサインです。

　夏といえば、猛暑にゲリラ豪雨、そして台風。とくに昨今の異常気象の影響で、短時間に大量の雨が降る「線状降水帯」や「集中豪雨」が増加傾向にあります。このような天候に備え、マンション・アパートにおいては防水対策の強化が欠かせません。雨漏りや漏水被害は、建物の劣化を進めるだけでなく、入居者からのクレームや修繕費の増大といった管理コストの増加にもつながります。だからこそ、「何も起きていない今こそ」が、防水対策に取り組むベストなタイミングです。

　建物の中でも、最も雨水の影響を受けやすいのが屋上やルーフバルコニーです。長年放置された屋上の防水層は、紫外線や風雨にさらされて劣化し、ひび割れや膨れ、剥がれが発生します。この劣化が進むと、やがて内部に雨水が浸入し、居室への漏水に発展する恐れがあります。また、バルコニーの排水溝やドレン（排水口）にゴミや落ち葉が詰まっていると、排水がスムーズに行えず、水があふれて建物内部へ浸水するリスクも。とくに1階や半地下の部屋では注意が必要です。

　建物の外壁やサッシまわりに使われている「シーリング材（コーキング）」も、防水の要です。年数が経過したシーリング材は、固くなってひび割れや剥離が起こりやすくなります。こうした隙間から雨水が入り込めば、壁内部の鉄筋や断熱材を劣化させ、最悪の場合はカビや腐食の原因にもなりかねません。見た目はきれいでも、10年以上メンテナンスしていない場合は、専門業者による外壁調査やシーリング打ち替えの検討が必要です。

　意外と見落とされがちなのが、雨どいや排水管の状態です。雨どいが落ち葉や砂で詰まっていたり、接合部がずれていたりすると、水があふれて外壁に打ちつけられ、壁の劣化や汚れの原因になります。大雨の日に、雨どいから滝のように水が流れているのを見かけたことはありませんか？それは、メンテナンスのサインかもしれません。排水設備は、年に1〜2回の清掃と、台風前後の点検を習慣化することで、被害を大きく減らすことができます。

　雨が降ったあとの共用廊下や階段が滑りやすくなるのも、夏のよくある現象です。滑って転倒すれば、入居者からの損害賠償請求リスクも考えられます。防滑マットの設置や、すべり止め加工塗料の活用も防水対策の一環としておすすめです。また、万が一の浸水や漏水に備えて、管理マニュアルや緊急連絡網の整備も重要です。入居者への周知をあらかじめ行っておくことで、トラブル時の混乱を最小限に抑えることができます。

　建物の防水は、見えない部分こそが最も重要です。雨漏りが起きてからでは、修繕費用も膨らみ、信頼も損なわれてしまいます。だからこそ、「異常が起きる前の点検と予防」が資産を守る鍵です。夏本番を迎える前に、防水チェックをルーチン化し、安心して次のシーズンを迎えられる管理体制を整えておきましょう。

　アパートやマンションを長期にわたって安定的に運用するうえで、避けて通れないのが定期的な修繕。特に外壁塗装や防水工事は、美観の維持だけでなく、建物そのものを水害や劣化から守るために欠かせない重要なメンテナンスです。ところが、「そろそろ外壁塗装かな…」「屋上の防水が心配だな…」と考えながらも、それぞれを別々に行ってしまうと、費用も手間も二重にかかってしまうことがあります。実はこの2つの工事、同時に行うことで費用面でも、建物保全の面でも大きなメリットがあります。

　防水工事も外壁塗装も、足場が必要になる高所作業です。これを別々に施工すると、その都度足場費用が発生し、二重コストになります。しかし、外壁塗装と防水工事を同時に実施すれば、足場は1回で済みます。

　外壁塗装は「見た目の美観向上」と「表面の保護」が主な目的ですが、雨水の侵入を完全に防ぐものではありません。特に築10年以上の物件では、塗装だけでは水の侵入を防ぎきれない箇所が増えてきます。一方、防水工事は以下のような部分に水の侵入を防ぐための施工をします。

・屋上・ルーフバルコニー（ウレタン・シート・FRP防水）
・窓枠やサッシまわり（シーリング・コーキング）
・外壁のひび割れ部（補修＋塗膜強化）
・ベランダ床（防滑性・排水勾配調整）

　これらを一緒に行えば、建物全体を「水に強い状態」に仕上げることが可能です。

　塗装だけをして見た目がきれいになっても、屋上やバルコニーの防水層が劣化していれば雨漏りは起こります。

・「外壁塗装をしたのに、天井から雨が漏れてきた」
・「入居者から”カビ臭い”とクレームが入った」
・「クロスが浮いてきた」 → 実はバルコニーからの浸水が原因

　こうしたトラブルの予防策として、防水工事は外壁塗装とセットで考えるのが理想的です。

　水の侵入は、鉄筋コンクリート（RC）でも木造でも、構造体の腐食や劣化を加速させます。結果として、修繕サイクルが安定し、資産価値も長く維持できます。

・コンクリート内部の鉄筋腐食（中性化防止）
・木部の腐朽・シロアリ被害の予防
・モルタル・ALCの浮きや剥離防止
・漏水による室内クロス・床の劣化防止

　別々に工事を行うと、入居者に次のような負担を2度に渡ってかけることになります。

・足場の設置による視線・音・圧迫感
・バルコニーが使えない期間の発生
・駐車場や共用部の一時制限

　同時施工であれば、1回の工事で済むため、クレームも出にくく、空室リスクを下げる効果もあるでしょう。

　外壁塗装と防水工事を同じタイミングで行えば、施工管理も一元化できるため次のメリットがあります。

・工程の管理がスムーズ
・材料や色の統一感が出る
・メンテナンス履歴が整理しやすい

　アパート・マンションの外壁塗装と防水工事を同時に行うことで、コスト削減、建物の総合的な保護、入居者への配慮、管理の効率化など、多角的なメリットが得られます。特に管理会社や専門業者による定期点検を活用すると、最適なタイミングで効率的な修繕計画を立てることが可能になります。

　ベランダやバルコニーは、アパートにおける住環境の一部であると同時に、建物の外部からのダメージを受けやすい箇所でもあります。日々の紫外線や風雨にさらされることで、防水層や排水機能が少しずつ劣化し、やがては雨漏りや構造へのダメージにつながることも。特に築年数が経過した物件では、目に見えない劣化が静かに進行しているケースも少なくありません。

・症状：床面に細かなひび（ヘアクラック）や大きな割れが発生。
・原因：紫外線、雨水、温度差による収縮・膨張、経年劣化。

・症状：防水層の膨れ
・原因：防水層内側の水分が熱気で水蒸気となり防水層を膨れさせるため。

・症状：触ると白い粉が手につく（チョーキング現象）。
・原因：紫外線等による樹脂の劣化。

・症状：水たまりができる。排水できず雨漏りの原因に。
・原因：枯葉やゴミ、泥の蓄積による排水機能低下。

・症状：手すりのぐらつき、鉄部のサビ、隙間からの雨水侵入。
・原因：金属部分の防錆処理の劣化や接合部の破損。

・ベランダ・バルコニーは定期的に掃除をし、排水口のゴミを取り除く。
・表面にひび割れや浮きがないか、目視点検をする。

・小さなひび割れなら防水補修材（コーキング材や専用塗料）を使ったDIY修理で済む可能性も有。
・膨れや大きなひびの場合は、専門業者による再防水施工が必要。

・ウレタン防水やFRP防水の場合、5～7年ごとにトップコート（保護塗膜）を再塗装。
・これにより防水層の紫外線劣化を防ぎ、寿命を延ばせる。

・排水溝は月1回程度、つまりがないか点検。
・定期的に高圧洗浄などで清掃するのが理想。

・錆びた手すりはケレン作業（サビ落とし）＋防錆塗装を実施。
・隙間や防水不良箇所は、コーキング補修または部材交換。

◆排水口清掃：毎月
◆表面のひび割れ点検：年1回
◆トップコート再塗装：5～7年
◆防水層の全面改修：10～15年

◆早期の小規模メンテナンスなら数万円以内で済むことが多いですが、雨漏りや構造躯体への影響が出ると数十万円～百万円以上の大規模修繕が必要になることもあります。

◆特に管理会社や専門業者による定期点検を活用すると、トラブルを未然に防ぎやすくなります。