防水の弱さは雨漏りの有無だけで判断されがちですが、実際は室内の湿気感、カビ臭、結露、外観の劣化印象など、入居者の体験に直結します。内覧で「なんとなく湿っぽい」「においが気になる」「バルコニーが汚い・傷んでいる」と感じさせると、条件が良くても見送りの理由になります。防水は目に見えない不安を減らし、住み心地の安心感を作ることで、空室期間の短縮と退去抑止の両方に効きます。

　空室対策として最優先に見るべきは、内覧で目に入る場所です。バルコニー・廊下・階段・エントランス周りは、床のひび割れ、膨れ、色ムラ、排水不良による水たまりがあると、管理の甘さが一瞬で伝わります。ここを「歩いた時に不安がない」「排水が良い」「清潔感がある」状態に整えるだけで、内覧印象が上がり、同条件の物件と差がつきます。

　入居者が退去を決めるのは、雨漏りの被害そのものより「対応が遅い」「何度も再発する」「部屋がカビっぽい」といったストレスが積み重なる時です。天井のシミ、サッシ周りの濡れ、クロスの浮き、コーキングの切れ、手すり根元の劣化など、予兆が出た段階で原因を切り分け、部分補修で止めるのか、面で改修すべきかを整理します。再発防止まで含めて説明できると、入居者の不安が減り、早期退去を防ぎやすくなります。

　空室要因として強いのが、室内のカビ臭や結露です。ここは換気や断熱の要素もありますが、外壁のクラックやシーリング劣化、屋上・庇・バルコニーからの微細な浸入が影響しているケースも少なくありません。防水・シーリング・排水を整えることで、湿気の入り口を減らし、においと清潔感の課題を同時に改善できる可能性があります。内覧での印象改善に直結しやすいので、空室対策の文脈で提案しやすいポイントです。

　防水改修はまとまった費用になりやすいので、空室対策としては計画の立て方が重要です。まず現況を写真で見える化し、劣化部位を「雨漏りリスク」「歩行安全」「美観・印象」の3軸で整理します。その上で、今すぐ止める部分補修、空室が出たタイミングでの住戸周りの改善、大規模修繕での屋上・外壁・シーリング一括など、段階的に実行できる順番に落とすと、投資判断がしやすくなります。

　防水は設備のように分かりやすい売りになりにくい反面、言い方を工夫すると安心材料になります。例えば「屋上防水改修済」「バルコニー防水・排水改善済」「外壁シーリング更新済」「雨漏り調査・是正済」など、生活者が不安に感じるポイントを先回りして短く伝えます。内覧時に、改修内容を写真付きで提示できると、見えない品質への納得感が上がり、成約につながりやすくなります。

　最短で空室に効かせるなら、バルコニーの排水不良や防水層の劣化、共用廊下・階段の床面劣化、サッシ回りや外壁目地のシーリング劣化から着手するのが現実的です。これらは内覧で見えるうえ、転倒リスクや漏水リスクにも関わるため、費用対効果が出やすい改善点になります。小さく直して印象を上げ、必要に応じて屋上・外壁を計画改修につなげる流れが、空室対策として手堅い進め方です。