投稿者: bousui-association

裁判例から学ぶ。押さえるべきポイントを紹介！ 「雨漏りが原因！　明渡請求はどうなる」

はじめに
今回紹介する裁判例は、賃貸人が賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めたところ、賃借人が、建物に雨漏りが発生したとして、賃料減額や修繕義務違反に基づく損害賠償請求権との相殺等を主張し、賃貸借契約の解除は認められないと反論したという事案です。
以下では、本裁判例において、賃借人から主張された法律構成について確認した上で、賃貸借契約の債務不履行解除の可否に関して当事者から主張された事情及びこれに対する裁判所の判断を紹介します。
【事案及び判示事項】
賃貸人である原告が、賃借人である被告会社に対し、賃料滞納の債務不履行を理由に賃貸借契約を無催告解除し、目的不動産の明渡しと賃料相当損害金の支払を請求するとともに、被告会社及び連帯保証人である被告代表者に対し、未払賃料等の請求をしたところ、被告会社から雨漏りによる賃料減額、修繕義務違反に基づく損害賠償請求権等との相殺などが主張された事案において、裁判所は、原告の修繕義務違反による物品損害の一部のみを認め、相殺後の未払賃料請求を認容したが、賃料未払に至る経緯などから被告会社の背信性を否定し、明渡請求等を棄却した【参照裁判例：東京地判平成２８年８月９日（平成２７年（ワ）第３７３４号）】。
ポイント①
賃料不払を正当化するために被告会社から主張された法律構成について
１　はじめに
本裁判例では、原告は、賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除し、被告会社に対して建物等の明渡しを求めました。これに対し、被告会社は、雨漏りを理由に賃料不払いを正当化しましたが、その法律構成はどういったものだったのでしょうか。以下では、本裁判例において、被告会社から主張された法律構成の一部を紹介します。
２　賃料減額請求（改正前民法６１１条１項類推適用）を前提とする法律構成
被告会社は、雨漏りにより建物の一部が使用不能になったことから、賃料の一部が不発生であり、また、既払賃料について不当利得返還請求権が発生しており、同請求権と賃料債権とを相殺すると主張しました。
　なお、本裁判例は改正前民法の事例ですが、改正後の民法では、滅失以外の理由により賃借物が使用及び収益できなくなった場合においても賃料減額が認められることが明文化されるとともに、一部滅失等の場合には、請求を待たずに当然に賃料が減額されることが規定されました（民法６１１条１項）。
３　修繕義務違反による損害賠償請求等との相殺
被告会社は、雨漏りに関して、原告が賃貸借契約に基づく修繕義務を怠り、これにより損害が生じたとして、損害賠償請求権と賃料債権とを相殺する　と主張しました。
４　本裁判例における判断
本裁判例では、被告会社による上記主張のうち、上記２の賃料減額請求については、雨漏りによって本件貸室の使用が不能になったとはいえないとして認められませんでした。また、修繕義務違反による損害賠償請求については、物品損害の一部のみが認められました。
　被告会社は、賃料減額請求や損害賠償請求権との相殺等により賃料債権が存在しないなどと主張していましたが、上記のとおり、結局、物品損害の一部のみしか認められませんでした。そのため、賃料支払債務の遅滞は認められるとして、下記（ポイント②）のとおり、債務不履行解除（無催告解除）の可否について判断されることになりました。
ポイント②
債務不履行解除（無催告解除）の可否に関して当事者から主張された事情
１　無催告解除
建物賃貸借契約を解除するには、原則として、相当期間を定めて履行の催告をしなければなりません（民法５４１条）。ただし、無催告解除の特約がある場合において、「契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情」（最判昭和４３年１１月２１日最高裁判所民事判例集２２巻１２号２７４１頁）、すなわち賃借人の背信性があるときは、催告なしで契約を解除することができます。
２　無催告解除の可否に関する当事者の主張
本裁判例では、賃貸借契約上に無催告解除特約が定められていたところ、原告は、５か月分の賃料等（合計１４５万２１５８円）が滞納されていることなどを理由に、無催告解除が認められるべきであると主張しました。
　これに対し、被告会社は、雨漏りを原因とする賃料減額及び修繕義務違反に基づく損害賠償請求権等との相殺によって、賃料不払は存在しないか極めて少額に留まる上、賃料不払に至る経緯には、原告が雨漏りに対する対応を怠ったことなどがあったとして、本件では信頼関係が破壊されておらず無催告解除は認められないと反論しました。
３　本裁判例における判断
裁判所は、雨漏りに対する原告の対応やこれに関する原告の説明が十分に果たされていなかったことからして、被告会社が賃料の支払を拒否すると考えることにも一定の理由あったとしました。また、被告会社が賃料債権と損害賠償請求権等との相殺を主張している中で、原告が催告することなく被告らの預金を仮差押えして、解除通知を行っていることは、性急に過ぎるとしました。その上で、被告代表者が本件貸室において妻や子供４人と同居しており、今後とも賃料を支払い本件貸室で居住することを強く希望していることなどからすれば、被告会社において背信性があったといえず、無催告解除は認められないと判断しました。
おわりに
以上のとおり、賃料滞納により建物明渡請求において、賃借人から、雨漏りを原因とする賃料減額や賃料債権と損害賠償請求権等との相殺によって、そもそも賃料滞納は存在しないと反論されることがあります。こうした場合、解除の可否を判断するにあたって、賃料減額や損害賠償請求などについても判断しなければならないため、法律関係が複雑になります。
　本裁判例は、あくまで事例判断ではありますが、賃貸借契約の債務不履行解除の可否を判断するに当たって雨漏りに関する事情がどのように評価されたのかが分かるため、参考になると思います。また、雨漏りによる賃料減額や損害賠償請求は、賃貸経営や賃貸管理に携わる皆様にとっては関心の高い分野であると思います。これらについては、今回のコラムでは、紙幅の関係で詳しく解説できておりませんので、次回以降にメインテーマとして取り上げる予定です。
九帆堂法律事務所
弁護士　原田　宜彦
首都大学東京（現 東京都立大学）法科大学院修了
著作：『実例と経験談から学ぶ資料・証拠の調査と収集－相続編－』（共著）他
講演：(公社)東京共同住宅協会主催 「第11回土地活用プランナー養成講座」（2020年8月）他
以上

裁判例から学ぶ。押さえるべきポイントを紹介！ 「賃貸店舗の漏水事故」

はじめに
建物の漏水事故は、その原因が外観からは分かりにくいこともあり、突然発生し、一度発生すると賃借人等に対する被害が重大になることも珍しくありません。賃貸物件の所有者や賃貸管理業者の方々は、日頃から漏水事故については注意をされているかと思います。
今回は、コラムの第１回目ですので、漏水事故が発生した場合に賃借人等からどのような法律構成により請求がなされるのかについて、実際の裁判例を元に検討しようと思います。
【事案】
賃貸店舗の漏水事故について、賃借人が、賃貸人に対し、損害賠償請求と、賃料減額請求権行使を前提とする不当利得返還請求の両方を行った事案【参照裁判例：東京地判令和３年１月７日（平成３０年（ワ）１７６２８号）】
ポイント①
賃貸店舗の漏水事故により被害が生じた場合、賃借人は賃貸人に対して、どういった法律構成により、損害賠償を請求することができるか。
１　法律構成
漏水事故が発生して賃借人に被害が生じた場合に、賃借人が賃貸人（建物所有者）に対して損害賠償を請求する法律構成としては、賃貸借契約（民法６０１条）の債務不履行に基づく損害賠償請求（民法４１５条）や、建物所有者の工作物責任に基づく損害賠償請求（民法７１７条１項但書）などが考えられます。
２　賃貸借契約に基づく債務不履行責任
本裁判例の事案は、１階の店舗のエアコン室外機置き場から水漏れが発生し、原告らが賃借する地下１階の店舗に被害が生じたというものでした。原告らは、原告らの賃借部分に被害が生じたにもかかわらず、賃貸人である被告が修繕を行わないとして、賃貸借契約に基づく修繕義務違反を主張しました。
本裁判例では、上記修繕義務違反に基づく損害賠償請求の一部が認められました。
３　建物所有者の工作物責任
「土地の工作物」に当たる建物内設備の「設置又は保存に瑕疵」があることによって他人に損害が生じた場合において、当該設備の占有者に過失が認められないときは、当該設備の所有者は、被害者に対して無過失責任を負います（民法７１７条１項但書）。「瑕疵」とは、土地の工作物が通常備えているべき性状、設備、すなわち安全性を欠いていることを言います。
本裁判例では、漏水事故の原因について、①エアコン室外機置き場の架台（防水パン）に錆びが生じて穴が開いた結果、通常の排水ルート以外である同穴から水が漏れ出し、コンクリートスラブを通じて当該貸室のキッチン天井部分に漏水を生じさせたものであると認定するとともに、②外壁の問題も影響していたものと推認できるとして、これらは「瑕疵」に当たると判断されました。
そして、裁判所は、漏水を発生させた１階の賃借人が当該設備の占有者に当たるとしても、同賃借人は漏水事故について必要な注意をしていたとして、所有者である賃貸人に対して、工作物責任に基づく損害賠償請求を認めました。
ポイント②
賃貸店舗で漏水事故が発生した場合において、賃借人は賃貸人に対して賃料の減額を主張することができるか。
１　法律構成
賃貸店舗で漏水事故が発生して、賃借部分の一部を使用することができなくなった場合において、当該漏水事故が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、使用することができなくなった部分の割合に応じて賃料は減額されます（民法６１１条１項）。
２　本裁判例における判断
本裁判例では、賃借人から賃貸人に対して、使用収益の一部不能による賃料減額請求権（改正前民法６１１条１項類推適用）の行使を前提に、既払賃料について不当利得返還請求がなされました。
これに対し、裁判所は、漏水事故によって、賃借人は、その賃借部分の一部を使用することができなくなったと認定した上で、給排水設備工事等は、改正前民法６０６条により修繕義務に含まれるとして、使用収益の一部不能による賃料減額を認め、既払の一部賃料について不当利得返還請求を認めました。
おわりに
本裁判例からも分かるとおり、賃借人が賃貸人(所有者)に対して漏水事故によって生じた損失の回復を請求する場合は、複数の法律構成が考えられます。ただし、適切な法律構成は事案により異なりますので、漏水事故により被害を受けた場合は、ご自身で即断するのではなく、弁護士や建築物の専門家などに相談しながら、事案に沿った適切な法律構成を選択することが重要です。
九帆堂法律事務所
弁護士　原田　宜彦
首都大学東京（現 東京都立大学）法科大学院修了
著作：『実例と経験談から学ぶ資料・証拠の調査と収集－相続編－』（共著）他
講演：(公社)東京共同住宅協会主催 「第11回土地活用プランナー養成講座」（2020年8月）他
以上

防水工事、はじめの一歩 ＜オーナー様や管理会社様が知っておきたい基礎知識＞

１．建物には欠かせない防水工事
「防水」とは、外界から水が入り込まないように加工することであり、「ウォータープルーフ」ともいいます。建物の劣化を防ぎ、快適性を向上させ、その資産価値を維持していくためにも、建物には防水加工を施すための防水工事を欠かすことができません。
＜防止工事の主な目的＞

①建物の強度を保つ
→漏水は、建物全体の耐久性を著しく低下させます。

②建物の外観（見た目）や内観（性能や快適性）を保つ
→雨水は建物内外のさまざまな部分に染みや変色を生じさせて見た目を損ねます。

③カビを防ぐ（アレルギー疾患を未然に防ぐ）
→漏水している箇所の周辺ではカビが発生し、ぜんそくなどのアレルギーを引き起こす可能性があります。

２．ほとんどの建物は雨水（漏水）によって劣化する
一般的に防水工事というと、木造住宅における「雨漏り補修」というイメージがあるかもしれませんが、防水工事はほとんどの建物にとって必要なものです。雨水によって、建物は次第に、確実に劣化していくのです。
＜建材ごとの劣化内容＞

●木材：腐食
●鉄：錆び
●コンクリート：中性化が進む※
●鉄筋コンクリート：中の鉄骨が錆びる

※コンクリートのひび割れなどのトラブルを引き起こす

３．集合住宅にこそ、欠かせない防水工事
アパートやマンションといった集合住宅は、その外観や居住性からできるだけ多くの人から選ばれなくてはいけません。また、一度漏水などが発生してしまうと、複数の世帯が生活しているために補修工事が円滑に進まないことも多く、手間やコストの負担も増えてしまいます。だからこそ、オーナー様や管理会社様は防水にできるだけ気を配っておく必要があるのです。もちろん、カビなどのアレルギー対策をして入居者様の健康維持に寄与するために、という側面もあるでしょう。
４．防水工事、５つの種類
防水工事の種類は大きく分けて5つあり、工事する箇所や目的に合わせて適切な防水工事を選択します。

①ウレタン防水工事
ベランダや屋上の床に液体状のウレタン樹脂を床面に厚めに塗り拡げて乾燥させ防水膜をつくる工法です。ビルやマンションといった大規模な建物の屋上から一般住宅における平面状の屋根まで施工できます。

②アスファルトシート防水
合成繊維不織布のシートに液状に溶かしたアスファルトを染み込ませコーティングする工法です。広い場所への施工が適しているため、学校やマンション・公営住宅などの屋上や屋根で採用されることが多くなっています。

③FRP防水
FRPとは、繊維強化プラスチック（Fiber Reinforced Plastics）の略称であり、木やコンクリートで作られた床の上にFRPのシートを敷き、その上に樹脂を塗って硬化させる工法です。

④塩ビシート防水
塩化ビニル樹脂が素材のシートを使う工法です。塩ビシートは、元から着色されているので、通常の施工で必要とされている仕上げ材の塗装が必要ありません。

＜参考＞アパート・マンションの長期的な修繕項目と修繕周期
ご紹介してきた通り、建物を長持ちさせるポイントは防水にあります。木造でも鉄骨造でもRCでも、先手を打った施策により、建物の寿命を格段に伸ばすことができます。防水を甘く考えて「雨漏りをしてから直す」ということでは、建物の劣化が早くなってしまいます。特に、集合住宅の管理に携わっている方々は、以下紹介する「長期的な修繕項目と修繕周期」をぜひ参考にしてみてください。

防水工事の種類と流れ① ＜ウレタン防水工事＞

１． 手抜き工事をされないためにも、知っておきましょう
高額な防水工事。しかし、いわゆる「手抜き工事」も決して少なくありません。というのも、多くのオーナー様は防水工事に対する知識がないために、手抜きをされても気づくことがないためです。手抜き工事を未然に防ぐためにはしっかりとした事業者を選ぶことが最大のポイントになりますが、そのためにも、オーナー様自身が防水工事の基本的な知識を持っておくことが有効です。なぜならば、業者選びの際にいろいろな質問ができたり、工事中にもちょっとした確認ができるからです。
＜手抜き工事例＞

①塗る回数のごまかし
②乾燥時間の短縮
③防水シートの繫ぎ目の接着がしっかりとしていない

今回は、ウレタン防水工事について、解説します。
２． ウレタン防水工事の種類と流れ
ベランダや屋上の床に液体状のウレタン樹脂を床面に厚めに塗り拡げて乾燥させ防水膜をつくる工法の一種です。様々な下地に施工可能な上、安価なウレタン防水工事には以下の３種類の工法があります。ただし、最も手抜き工事がされてしまう可能性が高いと考えられます。

①密着工法
→床面に直接ウレタン樹脂を塗るシンプルな工法。

②メッシュ工法
→床面にメッシュシートを貼り付けてウレタン樹脂を塗る工法。密着工法よりもヒビ割れしにくい。

③通気緩衝工法
→床面に直接ウレタン樹脂を塗らず、床面に敷いた通気緩衝シートの上から塗り固める。

（１）密着工法の流れ

①高圧洗浄…高圧の水で表面の汚れを取り除きます。
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②清掃…表面に残ったゴミや不要な防水層などを掃除します。
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③ひび割れなどの補修…ひび割れクラックを補修すると共に凹凸を平にします。
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④ドレンの設置…雨水を流すためのドレン（排水溝）を設置します。
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⑤プライマーの塗布…下地と防水材を密着させるためにプライマー（接着剤）を塗ります。
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⑥パラペットのウレタン防水…パラペット（屋上やバルコニー等の外周部に設置された低い手すりのような部位）の防水施工を行います。
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⑦ウレタン塗膜の下塗り…１層目のウレタン塗膜を塗布します。
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⑧ウレタン塗膜の中塗り…２層目のウレタン塗膜を塗布します。
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⑨トップコート塗布…ウレタン塗膜の劣化を防ぐための保護塗料を塗布します。
　　▼
⑩密着工法完了…作業は全体を通して３日～５日で完了します。

（２）メッシュ工法

密着工法の①から⑤の流れの後にメッシュシートを貼り、⑧「ウレタン塗布の中塗り」に移行します。

（３）通気緩衝工法の流れ

①高圧洗浄…高圧の水で表面の汚れを取り除きます。
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②清掃…表面に残ったゴミや不要な防水層などを掃除します。
　　▼
③ひび割れなどの補修…ひび割れクラックを補修すると共に凹凸を平にします。
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④プライマーの塗布…下地と防水材を密着させるためにプライマー（接着剤）を塗ります。
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⑤通気緩衝シートの貼り付け…下地に含んだ雨水や水分を逃がすためのシートを貼り付けます。　　
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⑥ジョイントテープの貼り付け…シートのジョイント部分にテープを貼ります。
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⑦ドレンの設置…雨水を流すためのドレン（排水溝）を設置します。
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⑧脱気筒の設置…下地に含んだ水分を脱気筒から外に排出します。
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⑨パラペットのウレタン防水…パラペットの防水施工を行います。
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⑩ウレタン塗膜の下塗り…１層目のウレタン塗膜を塗布します。
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⑪ウレタン塗膜の中塗り…２層目のウレタン塗膜を塗布します。
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⑫トップコート塗布…ウレタン塗膜の劣化を防ぐための保護塗料を塗布します。
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⑬密着工法完了…作業は全体を通して5日～7日で完了します。