建物において、漏水は誰にでも起こりうる問題の一つです。しかし、漏水の生じている場所によっては、調査や工事のために賃借人の部屋に立ち入らなければならず、賃借人の協力が必要な場合があります。
　協力が得られず、調査や工事が遅れることで、被害は拡大してしまいます。そのため、協力が得られなかったことを理由に、賃借人に対して賃貸借契約の解除を求めることができれば、建物の明渡請求に進む選択肢を検討することも可能となります。
　今回は、賃借人の不協力を理由に①債務不履行及び②賃貸借関係の継続を著しく困難にするような行為（信頼関係の破壊）を認め、賃貸借契約の解除を認めた裁判例を紹介します。

　本裁判例の被告となった賃借人が住む居室の階下にある部屋に生じた漏水について、賃借人居室側からの調査が必要であるにもかかわらず賃借人が協力しないという債務の不履行を理由に、賃貸借契約の解除等を求めた事案。（東京地判平成２６年１０月２０日）

ポイント①
⑴　漏水調査に協力しないことが債務不履行にあたるか
　原則として、賃貸人は賃借人の許可なしに物件に立ち入ることはできません。
　一方で、民法６０６条２項によって、賃借人は、賃貸人が行おうとする賃貸建物の保存行為に対する受忍義務を負っていると解されます。したがって、建物保存のための調査や工事を当該賃借人の賃借部分で実施する必要があるときは、賃借人は、正当な理由なくして自己の賃借部分への立入り等を拒むことができず、このような場合に立ち入りを拒否することは賃貸借契約上の債務不履行を構成しうることとなります。

⑵　裁判所の判断
　本件において裁判所は、業者による調査の結果賃借人居室側からの調査が必要と判断し、漏水が建物の維持・保全上看過できない事象であることは経験則上明らかであるから、その原因究明のための調査とそれを踏まえた修繕工事は、建物の保存に必要な行為と認定しました。そして、本件漏水に関して賃借人居室の立入調査が実施できていないのは、賃借人が正当な理由なくこれを拒絶しているためであり、このことは本件賃貸借契約上の債務不履行を構成する、と判断しました。

ポイント②
⑴　賃貸借関係の継続を著しく困難にするような行為とまでいえるか
　原則として、債務の不履行（ポイント①）があった場合には契約の解除ができることとされています（民法５４１条本文）。しかし、一度で終わる売買などと異なり、賃貸借契約は当事者同士の信頼関係を基礎として継続的にされるものであるため、ささいな債務不履行があっても解除はできないとされています。
賃貸借契約においては、賃貸借契約の継続中に、当事者の一方に、その信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難にするような行為があった場合には、相手方は、賃貸借を将来に向かって解除することができるものと解しなければならない（最判昭和２７年４月２５日に同旨）とされています。すなわち、賃貸借関係の継続を著しく困難にするような行為（ポイント②）があると認められるかによって、解除できるか否かが決まることとなります。

⑵　裁判所の判断
　賃借人の対応は、何ら合理的な理由のない独善的な不信感からされた本件漏水についての調査拒絶という不合理なものである一方、賃貸人らの対応は、賃借人から指摘された調査の結果や、本件漏水の具体的状況を賃借人に伝えるとともに、訴訟提起の可能性も警告し、漏水の発生していた２０５号室の賃借人からも漏水対策の実施を強く求められていることを伝え、事態の切迫性を訴えており、賃貸人としてなすべき努力を十分に尽くしていたと評価できるとし、賃借人が、本件漏水とは全く関係のない本件居室の設備等の修繕の完全実施を漏水調査への協力の条件とするかのような返答をした段階において、賃貸人らと賃借人との信頼関係は破綻されるに至ったというべきである、として、賃貸借関係の継続を著しく困難にするような行為があったと判断しました。

　賃貸借契約の解除を認めることは、賃借人が住む家を失うことでもあるため、裁判所は解除については慎重な判断をしており、信頼関係の破壊は認められ難いのが現状です。
　本裁判例において裁判所は、㋐賃貸人は客観的な証拠・状況を真摯に伝え、立ち入り調査の必要性を十分に伝えるなど合理的な対応をしているのに、㋑賃借人の対応は合理的ではない、などとして信頼関係の破壊を認めました。
　逆に㋐´賃貸人が合理的な対応をせず㋑´賃借人が合理的な対応をしている場合、例えば、㋐´賃貸人が客観的な証拠や必要性を示さずに調査のため立ち入りたいと伝えたところ、㋑´従前から漏水以外もトラブルが生じており、その交渉について賃貸人が合理的な対応をしていないことや、新型コロナウイルスに関する緊急事態宣言がでているなど調査を断ることが不合理とは言えない事情があること、を理由に断られたような場合には信頼関係の破壊まで認められるとはいえない、という判断がされうると言えます。
　具体的な事例において信頼関係破壊が認められるかについては、裁判においては裁判所が判断することになるところ、裁判例というものは裁判所の判断を予想する手がかりとして重要なものとなります。本裁判例において、単に漏水調査に応じない、というだけではなく、そこに至るまでの経緯、賃貸人の対応、賃借人の対応、などを総合的に考慮して信頼関係の破壊が認定されたことから、類似の事例においても信頼関係破壊が認められる可能性があることを示した点で、本裁判例は参考になると考えられます。

以上

九帆堂法律事務所
宮野真帆

　雨漏り調査とは、建物内で雨水が侵入している箇所を特定するための調査です。雨漏りの際には、早期に発見して修理することが重要です。そのためにも、雨漏り対策に関する基礎知識として、雨漏り調査の手法について知っておくことをおすすめします。以下に、雨漏り調査の主な方法を解説します。

（１）概略
　表面温度の温度差を確認できる特殊なカメラを使って調査する方法です。赤外線カメラ（サーモグラフィ）により、浸入口を推測します。

◆メリット: 雨漏りの部位を非侵入で確認できるため、効率的です。
◆デメリット: 画像解析に対する知識が必要であり、誤診の可能性もあります。

（２）手順
①準備：建物の図面や過去の修繕履歴などの資料を収集し、漏水の状況を把握します。
②仮説立て：漏水の原因となりうる箇所を仮説として立てます。
③散水開始：仮説に基づいて、調査対象箇所に水を散布する。通常は低圧で水を散布し、雨の降り方を再現します。
④観察：散水後、建物内部や漏水箇所を観察し、どこから水が漏れてくるかを確認。場合によっては赤外線カメラなどの機器を使用することもあります。
⑤分析：得られたデータを基に漏水箇所とその原因を分析します。
⑥修繕：必要な修繕箇所と方法を確認します。

（１）概略
　雨漏りの侵入箇所であろう位置に水をかけ、浸出口から雨漏りを再現させる調査方法です。被疑箇所に直接試験水（水）をかけて、浸入経路を確定します。

◆メリット: 検証により浸入経路を確定して余分な工事を減らすことができます。
◆デメリット: 調査時間が長くなる可能性があり、水の使用量も増えることがあります。

（２）手順
①準備：建物の図面や過去の修繕履歴などの資料を収集し、漏水の状況を把握します。
②仮説立て：漏水の原因となりうる箇所を仮説として立てます。
③散水開始：仮説に基づいて、調査対象箇所に水を散布する。通常は低圧で水を散布し、雨の降り方を再現します。
④観察：散水後、建物内部や漏水箇所を観察し、どこから水が漏れてくるかを確認。場合によっては赤外線カメラなどの機器を使用することもあります。
⑤分析：得られたデータを基に漏水箇所とその原因を分析します。
⑥修繕：必要な修繕箇所と方法を確認します。

（１）概略
　雨漏りの侵入箇所であろう位置に、蛍光塗料を混ぜた試験水を散水して場所を特定する調査方法です。蛍光塗料を使って暗い場所でも浸入口を確認できます。

◆メリット: 蛍光塗料を使用することで、浸入口の誤診の可能性が低くなります。
◆デメリット: 蛍光塗料の使用による追加の費用がかかることがあります。

（２）手順
①準備：建物の図面や過去の修繕履歴を収集します。
②蛍光塗料の適用：調査対象箇所に蛍光塗料を散布。通常は、水に蛍光塗料を混ぜて使用します。
③水の散布：散水調査と併用することが多く、蛍光塗料を含んだ水を対象箇所に散布し、水が建物内部に浸入する様子を観察します。
④ブラックライトの使用：ブラックライトを使って調査対象箇所を照射し、蛍光塗料が光る箇所を確認します。
⑤データの記録と分析：蛍光塗料が光る箇所を写真やビデオで記録し、得られたデータを基に漏水の原因を分析します。
⑥修繕：必要な修繕箇所と方法を確認します。

賃貸経営におけるリスクマネジメントは、不測の事態に備えるための重要な手法です。特に雨漏りの問題は、賃貸経営者が直面する可能性が高いトラブルの一つです。以下では、雨漏り問題から学ぶ賃貸経営におけるリスクマネジメントのポイントについて見ていきます。

①定期的な点検とメンテナンス
建物や設備の定期的な点検とメンテナンスは、入居者の安全を確保するために欠かせません。屋根や外壁、排水システムなどの構造物や設備に対する定期的な点検を行い、潜在的な問題を早期に発見して修理することが重要です。

②雨漏り対策の実施
雨漏りは入居者にとって不快なだけでなく、建物や家財道具にも損害を与える可能性があります。適切な防水処理や屋根、外壁の補修など、雨漏り対策を実施することで、入居者の快適性を確保するだけでなく、建物の耐久性も向上させることができます。

③迅速な対応とコミュニケーション
雨漏りやその他のトラブルが発生した際には、入居者と迅速にコミュニケーションを取り、適切な対応を行うことが重要です。問題の解決に向けて迅速かつ透明性のある対応を行うことで、入居者の安心感を確保し、信頼関係を築くことができます。

①定期的なメンテナンスと修繕
資産価値を維持するためには、建物や設備の定期的なメンテナンスと修繕が不可欠です。屋根、外壁、配管、給排水設備などの構造物や設備に対する定期的な点検とメンテナンスを行い、劣化や故障を防止し、資産の寿命を延ばすことが重要です。

②改修やリフォームの実施
時代の変化や需要の変化に合わせて、賃貸物件の改修やリフォームを行うことで、資産価値を向上させることができます。内装や設備のアップグレード、エネルギー効率の改善、バリアフリー対応など、入居者のニーズに合わせた改修を行うことで、賃料収入や入居率を向上させることができます。

③入居者満足度の向上
入居者の満足度を向上させることは、賃貸物件の価値を高める上で重要な要素です。適切な管理やサービス提供、快適な居住環境の提供など、入居者のニーズに応えることで、賃貸物件の評判や需要が向上し、資産価値を高めることができます。

①適正な入居契約書の作成
適正な入居契約書を作成することは、法的リスク軽減の第一歩です。入居契約書には、賃料のお支払方法、退去時の条件、修繕責任の分担など、重要な条項を明確に記載することが必要です。また、地域の法律や規制に準拠した契約書を作成することも重要です。

②適切な保険の選択と管理
賃貸物件の保険は、法的リスクに対する重要なバックアップとなります。火災や自然災害、入居者からの訴訟など、様々なリスクに備えた保険を選択し、適切に管理することが重要です。保険の内容や更新手続きを定期的に確認し、必要に応じて保険の見直しを行うことも大切です。

③適切な管理体制の確立
貸物件の適切な管理体制を確立することも、法的リスク軽減の重要な要素です。入居者とのコミュニケーションやトラブル対応のプロセスを明確にし、適切な記録の管理や文書化を行うことで、法的な問題に対応する準備を整えることができます。

賃貸物件で雨漏りが発生した場合、原則としてオーナー様に修繕義務があります。これは、民法第606条に定められている「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」という条項に基づいています。

オーナー様の修繕義務は、雨漏りの原因箇所を特定し、適切な修繕を行うことを含みます。具体的には、以下のような対応が求められます。

・雨漏りの原因箇所を調査する
・修繕業者を選定し、修繕工事を行う
・修繕費用を負担する
・雨漏りによって被害を受けた家財道具の損害賠償を行う

以下の場合には、オーナー様は修繕義務を負わない場合があります。

・入居者の故意または過失によって雨漏りが発生した場合
・天災地変など、不可抗力によって雨漏りが発生した場合
・賃貸借契約書において、修繕義務が借主に転嫁されている場合

雨漏りによって居住性が著しく低下した場合、入居者は以下のような権利を行使することができます。

①家賃減額
・雨漏りの程度に応じて、家賃を減額することができます。
・家賃減額の割合は、雨漏りの被害状況や修繕期間などを考慮して決定されます。

②契約解除
・雨漏りが長期間にわたって継続し、居住性が著しく低下している場合、契約解除を請求することができます。

①証拠を残す
・雨漏り箇所の写真を撮影する
・雨漏りの被害状況を記録する

②管理会社及びオーナーへの連絡
・雨漏りの発生状況を伝え、修繕を依頼する
・連絡は書面（メールなど）で行い、内容を残しておく

屋根や外壁は、定期的に点検・メンテナンスを行いましょう。特に、台風シーズン前には、専門業者による点検を依頼することをおすすめします。点検では、以下のような箇所に注意が必要です。

・ひび割れ
・剥がれ
・苔やカビの発生
・雨樋の詰まり

雨漏りの兆候を発見したら、すぐに修繕を行いましょう。小さな雨漏りでも放置すると、被害が拡大する可能性があります。

アパートやマンションのオーナーとして、雨漏りトラブルが発生した際は、入居者との適切なコミュニケーションが重要です。以下に、雨漏りトラブル時の入居者への対応ポイントをご紹介します。

　雨漏りが発生した場合、被害は時間とともに拡大する可能性があります。入居者からの連絡を受けたら、迅速に現地に赴き被害の実態を確認しましょう。修理作業を早急に開始することが重要です。

　雨漏りの原因や修理作業の進捗について、入居者に適時説明を行いましょう。具体的な原因や修理の手順、予想される所要時間などを分かりやすく伝えることで、入居者は不安を感じずに済みます。

　修理が完了するまでの間、雨漏りの被害を最小限に抑えるための一時的な対策を提案しましょう。例えば、発生した部屋の物品の移動や定期的な確認など、入居者にとって実用的で有効な提案を行います。

　雨漏りによって生じた損害や被害について、入居者に対し賠償や補償を行うケースもあります。トラブルの原因が建物メンテナンス等の不備に起因した場合、修理費用や生活に支障が生じた場合の補償について、書面で明示しておくことが重要です。

　雨漏りの予防には、建物の定期的な点検とメンテナンスが欠かせません。屋根や排水設備などの重要な箇所を定期的に点検し、問題が発見された場合は迅速に対処します。

　雨漏りが疑われる症状に気が付いたら早期に情報提供してもらえるような連絡体制を築いておきましょう。入居者と協力して早期共有に努めることは有効です。