賃貸借契約において民法は極めて重要です。民法は、１２０年ぶりに大改正がされ、原則として、施行日である２０２０年４月１日後に結ばれた賃貸借契約には、改正後の民法が適用されることになりました。今後は改正後民法に基づいて判断される場面が増えることになります。

　そこで今回は、改正前民法の裁判例を題材としつつ、改正民法による影響にも触れたいと思います。

　美容院を経営する借主が、入居物件の貸主に対し、賃借当初から雨漏りが発生し、経営に多大な影響を受けたなどとし、改正前民法６１１条の類推適用に基づいた賃料減額請求として過払賃料の返還の請求等をした事案。【参考裁判例：平成２５年（ワ）第１６１０９号】

　借主は賃貸借契約に基づき、貸主に賃料を支払わなければなりません。
　これに対し本件の裁判例の借主は、改正前民法６１１条の類推適用に基づき、賃料の減額を請求しました。そして、同条による賃料減額請求は、賃借物の一部が滅失したときから減額されるべきであるから、支払った賃料について、雨漏りが生じた時点から、払いすぎた部分を返還するべきと主張しました。

　裁判所は、提出された証拠から、本件物件には、本件賃貸借契約を結んだ当時から雨漏りがあったと認められる、と判断しました。一方で、改正前民法６１１条は借主が賃料減額の意思を貸主に伝えることなく支払った賃料についてまで遡って貸主の賃料を受領する権限がなかったとはしない、と判断しました。
　具体的には、雨漏りがあったと認定される本件賃貸借契約締結当時からではなく、借主が貸主に対して雨漏りを理由に賃料を減額すべきである旨を述べたと認定できる時から、本件物件に雨漏りがあったとすれば減額されたであろう賃料額について賃料の減額を請求することができると判断しました。

　民法改正で関連条項が変更されています。
　改正前民法６１１条1項は、賃借物の一部が、借主の過失によらないで滅失したときは、借主はその滅失した部分の割合に応じて、賃料の「減額を請求することができる」旨定めていました。
　改正後民法６１１条１項は、賃借物の一部が、賃借人の責めに帰することができない事由で、滅失に限らず、使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、「減額される」旨定めています。
　こうした改正により、すでに支払った賃料の減額による返還請求についてどのような影響があるのかは、本コラム執筆時点でははっきりせず、裁判例の蓄積が待たれるところです。
　本裁判例において裁判所は、改正前民法の「減額を請求することができる」という文言を考慮要素の一つにしています。この点を重視すると、改正後民法の「減額される」という文言からは、借主による請求がなくても、借主の責めに帰することができない事由により一部の滅失、使用及び収益をすることができなくなったと認められる場合には、当然に賃料が減額されることとなると考えられるため、減額された賃料の返還を認める方向に傾きます。
　一方で、裁判所は、借主が賃借物の一部滅失の事実を認識した後も何も言わずに長期間約束の賃料を支払い続けたのに、後になって６１１条に基づき賃料の減額を請求して返還を求めることを認めると、貸主がいつ賃料の返還を求められるかわからない不安定な状態に置かれてしまうことも考慮要素として挙げました。何も言わずに減額前の賃料が払われていたのに、突然６１１条に基づき払いすぎた賃料を返還するよう請求できるとすると貸主はいつ賃料の返還を求められるかわからない、という点は、改正によっても変わらないと考えられるため、返還を認めない方向に傾きます。
　事情ごとに必要な予防策も異なることから個別の判断が必要ですが、一つの例として、貸主としては、契約の際、建物に修繕が必要となった場合には速やかに通知をすることを具体的な義務として定め、この義務に違反したときは賃料の減額を請求できない、といった特約を定めることで、紛争を予防することが考えられます。

　賃貸借契約については、原則として、改正後民法の施行日である２０２０年４月１日より前に締結された契約については改正前民法が適用され、同日後に締結された契約については改正後民法が適用されます。
　では、施行日前に賃貸借契約が締結され、その更新が施行日後に行われた場合はどうなるでしょうか。
　契約の更新というのは新たな契約の締結とは異なり、従前の契約が引き続いてされるものというイメージをお持ちの方が多いかと存じます。そのような考え方からは、更新がされたからといって、適用される条文が当然に変わる、とはいえないとも考えられます。
　しかし、改正民法の起案担当者としては、このような場合には、施行日後に当事者の合意によって契約の更新を行うと、改正後民法が適用されることとなると考えていたようです。具体的には、上記の場合に、契約期間満了により改めて契約の合意をした場合や、自動更新条項により更新がされるような場合は改正後民法が、借地借家法によって更新がされる法定更新の場合は、改正前民法が適用されることになると考えられています。
このように、更新の取り扱いについては理論上疑義もありますが、賃貸経営上のリスクを回避する見地からは、起案担当者の考え方に従って実務運用をしている方が多いと思います。

　同じような事案であっても、個々の事情が違うため対応は異なります。
　そのため、事案に応じた対応を考えていくことが必要不可欠です。そして、裁判例というのは、どのような事案が紛争となったのか、を知るうえでも参考になるものです。
　賃貸物件の滅失等による賃料の減額について、紛争となりうることを裁判例から知り、適切な予防策をとることも重要ではないかと考えます。

以上

　ビルのイメージといえばコンクリートづくりであり、戸建て住宅のように雨漏りに悩まされることは少ないと考えている方も多いことでしょう。しかし、ビルであっても雨漏りはあり、その使用状況やテナントの種類によっては、設備が濡れてしまい、大きな損害を被ってしまうことも決して少なくありません。パソコンなどの精密機器ですと、水が垂れてしまうことで壊れてしまったり、大切なデータが消えてしまったり、ということもあります。だからこそ、雨漏りの原因となる箇所をしっかり把握しておき、普段からメンテナンスに気を配っておくことが大切なのです。

　日中、屋上は常に太陽光や紫外線に晒されているため、ここが劣化することが、雨漏りの最大の要因となっています。一般的に、屋上はトップコート（防水層を保護するために上から塗る塗料のこと）で保護されてはいますが、これも劣化し、補修を行っていなければ雨漏りが発生してしまいます。加えて、屋上の排水口の周りのヒビ割れや外壁との接点となる箇所の境目などからも水が浸入することがあります。

　ビルの外壁も、屋上と同じく紫外線や風雨など環境による劣化が発生し、加えて地震や場所によっては道路からくる振動でヒビ割れを起こす場合がります。タイルなどの表層がヒビ割れているだけでなく、内部の躯体コンクリートまでヒビ割れが達している場合は雨漏りが内部に侵入してしまいます。

　窓枠のサッシ周りにはコーキング（建築物の気密性や防水性のために、施工の際にできる隙間をコーキング剤で充填すること）が施工されており、これが劣化してヒビ割れしてしまうことで、雨漏りにつながってしまいます。ここから浸入する水によって、窓の周りやそこから内装に被害が出てしまいます。

　水滴が落ちてくる直下にバケツなどを置き、床に水が広がらないようにします。跳ね返りが周辺に飛ぶ場合は、ビニールシートを敷くことも有効です。

　管理会社に雨漏りの状況を伝え、なるべく早いタイミングでの補修工事などを依頼します。

　雨漏り状況の写真や動画を撮影しておくことは、補修工事に役立つと共に、火災保険や損害保険の申請書類作成に利用することができます。

マンションで雨漏りが発生する原因は、主に以下の４つが考えられます。

外壁に経年でひび割れや破損が発生することがあります。また、大規模修繕工事の不備により、工事から１～２年で雨漏りが発生するケースもあります。

シート防水や塗膜防水などの防水層に、紫外線などによる経年劣化によって亀裂や穴あきが発生すると、それが雨漏りの原因となります。

窓や建具のまわりはシーリング処理がされており、これが劣化すると亀裂や隙間が発生し、雨漏りの原因となります。

一例としては、上の階の給排水設備に不具合が発生すると、その水漏れが階下の天井に影響を及ぼしてしまいます。

マンションで雨漏りや水漏れが発生した際は、階下や隣の部屋にその被害を波及させないように、応急処置をする必要があります。

また、修理を業者に依頼する際の迅速な原因特定のためにも、雨漏り箇所の写真や動画を撮っておくようにします。

屋上防水を長持ちさせるためには、次のポイントがあります

「ルーフドレン」とは、屋上やベランダなどに設置された雨水の排出やゴミを集めるための金物です。ルーフドレンにゴミが蓄積すると排水不良を起こして常に水がたまった状態になり、ルーフドレンの錆が進行してしまい、劣化します。結果、ルーフドレンと防水層のジョイント部分も劣化し隙間ができ、そこから雨水が侵入してしまうのです。したがって、1年に1回位はルーフドレンの点検を行い、雨水や泥がたまっていないか確認することが大切です。

「トップコート」とは外壁や屋根、ベランダなどを守る塗膜を指します。このトップコートに変色がある場合は、劣化が進んでいる状態であると考えられ、トップコートの塗り替え時期と言えます。目安としては、5年に一度の塗り替えが良いとされています。なお、ウレタン防水の場合は特に紫外線による劣化が進みやすいため、定期的な確認が必用になります。

「防水層」とは、屋上 や ベランダ ・ バルコニー などである程度の厚みを有して雨水を防ぐ膜のことを指します。こちらに膨れやひび割れが発生している場合は、劣化が進行している可能性が高くなります。なお、防水層の膨れが大きくなると亀裂や穴開きが生じやすくなってしまうため、補修の検討が必用になってきます。

ゴムシートや塩ビシートといった「防水シート」の破れや接合部・端部のめくれを発見した場合は、すでに雨水が侵入している可能性が高いため早急に補修する必要があります。そのまま放っておくと雨水が建物内に侵入し、鉄部の錆やコンクリートの爆裂などを発生させてしまうことにつながります。

アスファルト防水は、昔から行われている工事方法であり、高い信頼性があります。工事内容としては、溶かした液状のアスファルトとアスファルトシートを組み合わせて防水層を作るというものになります。

①火災の可能性がある
②臭気がする場合がある
③工事の難易度が高い（特にしっかりとした業者に任せなければならない）

工法には次の３種類があります。

①熱工法
②トーチ工法
③冷工法